[T&E 실무 칼럼] "내 집에 사는데 딸에게 월세를 내라고요?" QPRT 핵심 정리
"뉴욕에 있는 250만 달러짜리 집을 딸에게 물려주고 싶은데, 세금을 줄이면서 계속 살 수는 없을까요?" 이런 질문에 실무에서 자주 검토하는 도구가 QPRT(적격개인주거신탁)입니다.
1. 원리
부모가 거주 중인 집을 취소불능신탁에 넣고, 일정 기간(예: 10년) 계속 살 권리를 유보합니다. 기간이 끝나면 집은 자녀 측에 넘어갑니다(IRC § 2702, Treas. Reg. § 25.2702-5). 대상은 주 거주지나 별장 같은 거주용 주택이며, 임대용 부동산은 해당하지 않습니다.
증여액은 집값 전체가 아니라 부모의 거주권과 복귀권 가치를 뺀 금액입니다. 연령과 IRS § 7520 이자율에 따라 다르지만 시가의 절반 안팎으로 잡히는 경우가 많습니다. 기간 중 집값이 올라도 그 상승분은 추가 세금 없이 자녀에게 갑니다.
2. 우리 가정에 필요한가
2026년 연방 상속·증여세 면제 한도는 1인당 1,500만 달러로 올라 영구화되었습니다. 이보다 자산이 적다면 연방 상속세는 사실상 문제가 되지 않습니다. 실익이 큰 경우는 연방 한도를 넘는 고액 자산가, 또는 순자산이 뉴욕주 면제액(735만 달러)을 넘거나 근접한 뉴욕 거주자입니다. 뉴저지는 estate tax가 없고 자녀 상속에 inheritance tax도 없어 실익이 제한적입니다.
3. 만기 후 월세는 선택이 아니다
만기 후 부모가 무상으로 계속 살면 IRS는 부모가 집의 사용권을 유지했다고 보고 집값 전체를 상속 재산에 포함시킬 수 있습니다(IRC § 2036). 이를 막으려면 독립적인 임대료 평가를 받고, 정식 임대차 계약을 맺어 매월 계좌이체 기록을 남겨야 합니다.
이 월세는 정당한 대가이므로 증여가 아닙니다. 매년 상당한 현금이 증여세 없이 자녀 측으로 이전되는 셈입니다. 특히 집을 받는 신탁을 부모 기준 grantor trust로 설계하면 임대료에 대한 소득세 부담도 피할 수 있습니다.
4. 주의할 점
기간 중 부모가 사망하면 집은 상속 재산에 포함되지만, 사용한 면제 한도는 사실상 회복되어 설정 비용 정도만 잃습니다. 생전 증여이므로 스텝업 혜택이 없어, 절감되는 상속세와 늘어나는 양도세를 반드시 비교해야 합니다. 모기지 완납 주택이 적합하고, 손주 대상 설계에는 맞지 않고, Form 709 신고가 필요합니다. 무엇보다 부모가 미국 시민권자, 영주권자가 아니거나 자녀가 한국 거주자라면 규칙이 달라집니다.
나가며
QPRT는 모든 가정의 해법이 아닙니다. 달라진 면제 한도 아래에서 "우리에게 정말 필요한가"를 먼저 따져보고, 필요하다면 오래 살아온 집을 가장 효율적으로 물려주는 방법이 될 수 있습니다.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 실행 전 반드시 T&E 변호사 및 CPA와 상담하시기 바랍니다.